„Der Immobilienlobby auf die Füße treten“

Interview mit Tobias Bernet über Deutschlands Wohnungsmarkt

8. August 2018

Deutschlands Wohnungsmarkt ist aus den Fugen geraten. Es fehlen Tausende Sozialwohnungen, vor allem in den Großstädten schießen die Mieten mancherorts in die Höhe. An der ‚International Max Planck Research School for Moral Economies of Modern Societies‘ beschäftigt sich Tobias Bernet mit der „Moralischen Ökonomie des Wohnens“. Dazu erforscht er die Geschichte genossenschaftlicher Wohnformen und analysiert, wie sich die Wohnungspolitik in der Bundesrepublik im Laufe der Zeit gewandelt hat. Im Gespräch blickt der Doktorand auf Fehler der Vergangenheit, erklärt warum die Mietpreisbremse sich selbst ausbremst und was die Stadt Wien besser macht.

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Tobias Bernet

Herr Bernet, für viele hat sich die Wohnungsfrage längst zu einer existenziellen entwickelt – Justizministerin Katharina Barley spricht von der „sozialen Frage unserer Zeit“. Ganz plakativ gefragt: Wie konnte es soweit kommen?

Die heutige Situation ist gewissermaßen das Resultat verschiedener Deregulierungsprozesse, die bereits in den 1980er-Jahren begonnen wurden. Stellvertretend sei hier die Aufhebung der Wohnungsgemeinnützigkeit 1990 genannt. Diese hatte zahlreiche kommunale, landeseigene oder gewerkschaftseigene Gesellschaften auf eine gemeinnützige Art der Bewirtschaftung verpflichtet. Demnach wurden Wohnungen anhand eines sozialen Bedarfs vergeben. Nachdem dieses Gesetz abgeschafft war, wechselten viele dieser Unternehmen in den freien Marktsektor, wo statt Gemeinnützigkeit die Gewinnmaximierung im Vordergrund stand.

Um den Mietexplosionen entgegenzuwirken, wurde 2015 die Mietpreisbremse eingeführt. Trotzdem stiegen die Mieten weiter. Warum wirkt die Bremse nicht?

Rechtlich wird zunächst einmal zwischen Bestands- und Angebotsmieten unterschieden. Bei Bestandsmieten mit einem bereits existierenden Mietvertrag ist gesetzlich genau geregelt, um wie viel die Miete in einer gewissen Zeitspanne erhöht werden darf. Dieser Betrag orientiert sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete, die vielerorts in einem Mietspiegel festgehalten ist.

Das größte Problem bei den Bestandsmieten liegt in Modernisierungskosten, von denen der Vermieter bis zu elf Prozent jährlich auf die Miete umlegen darf. Dabei wären etwa sechs Prozent ausreichend.

Warum sechs Prozent?

Weil die Investition einem Vermieter bei den heutigen Zinssätzen selbst maximal sechs Prozent jährliche Kapital- und andere Kosten verursacht – wobei geliehenes Kapital auch nach einigen Jahren abbezahlt ist. Der Gesetzgeber erlaubt aber elf Prozent, und zwar unbeschränkt. Für den Vermieter bedeutet eine einmalige Modernisierung also praktisch eine Ertragsgarantie, was manchmal seltsame Blüten treibt: Da wird ohne Notwendigkeit eine Fußbodenheizung eingebaut, eine Videogegensprechanlage oder auch ein zweiter Fahrstuhl. Diese Methode wird oft genutzt, um Mieten zu steigern.

Wie sieht es im Gegensatz dazu bei den Angebotsmieten aus?

Die Angebotsmieten waren so gut wie gar nicht geregelt, weshalb Vermieter in bestimmten Regionen Mondpreise verlangen konnten. Diesem Phänomen soll die Mietpreisbremse einen Riegel vorschieben. Das Problem der Bremse liegt aber darin, dass es viel zu viele Ausnahmen und gesetzliche Schlupflöcher gibt. Umfassend modernisierte Wohnungen werden beispielsweise von der Bremse nicht erfasst, ebenso verhält es sich mit neugebauten Wohnungen. Und schließlich bleibt die Frage: Wie kann effektiv kontrolliert werden, dass die Mietpreisbremse eingehalten wird?

Was schlagen Sie vor?

Für eine umfassende Kontrolle müssten die Bundesländer und Kommunen die Wohnämter mit entsprechenden Mitteln ausstatten. Zudem müsste der politische Wille vorhanden sein, der Immobilienlobby mal so richtig auf die Füße zu treten. Und das ist vielerorts leider nicht erkennbar.

Was müsste die Politik anders machen?

Die alte wie auch die neue Große Koalition versucht, dieses Problem zu beheben, ohne Macht- und Profitfragen zu stellen. Wenn sich wirklich etwas ändern würde, würden gewisse Leute weniger Geld verdienen als vorher. Der Wille, diesen Konflikt einzugehen, scheint mir nicht vorhanden, da gibt es viel zu viele Schlupflöcher. Allerdings kenne ich auch die wohnungswirtschaftliche Seite und weiß um die höheren Baukosten oder teureren Grundstücke. Es ist gewissermaßen ein Zielkonflikt, wenn man versucht, am Ende der Wertschöpfungskette einzugreifen. Besser wäre es beispielsweise, den Grundstückshandel einzuschränken und Bodenspekulation zu verhindern. In diesem Bereich sehe ich politisch noch sehr viel Luft nach oben.

Die Stadt Wien wird gerne als Musterbeispiel für sozialen Wohnungsbau genannt. Sie haben dieses Jahr von Januar bis Juni in Wien gearbeitet. Was wird dort besser gemacht?

In Wien baut die Stadt selbst mit eigenen Mitteln und vor allem in eigener Verantwortung. Dank Gemeinde- aber auch Genossenschaftsbauten ist ein Großteil des Mietwohnungssektors in der Hand von nicht-profitorientierten Eigentümern. Man sollte aber nicht mit einem allzu verklärten Blick nach Wien schauen. Auch Wien hat seine Probleme und natürlich gibt es auch in Wien sehr teure Wohnungen. Aber es gibt diesen sehr großen Bestand, der gemeinnützig bewirtschaftet wird, weshalb Wohnungen zu sozialverträglichen Mieten angeboten werden können. Das ist überdies auch städtebaulich interessant, da man diese gemeinnützigen Wohnungen in allen Stadtteilen finden kann – und nicht nur auf wenige Viertel oder Vorstädte beschränkt.

Das Gespräch führte Tobias Herrmann

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